01. 건축법 기준 주택 분류와 구분법
건물 형태와 층수, 바닥면적 기준을 정확히 확인하면 단독주택과 집합건물의 차이를 이해할 수 있습니다.
건축법상 주택 구분
부동산학개론 및 건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 다가구주택은 단독주택에 해당하며, 다세대주택은 공동주택으로 분류됩니다.- 다가구주택 (단독주택): 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 하며, 바닥면적 합계가 660㎡ 이하, 남은 가구 수가 19가구 이하여야 합니다. 1층 필로티 구조를 주차장으로 사용하는 경우 층수 산정에서 제외될 수 있습니다.
- 다세대주택 (공동주택): 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하여야 하며, 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 주택입니다.
| 구분 항목 | 다가구주택 | 다세대주택 |
| 법적 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 주택 층수 | 3개 층 이하 | 4개 층 이하 |
| 바닥면적 | 660㎡ 이하 | 660㎡ 이하 |
| 가구/세대 수 | 19가구 이하 | 제한 없음 (동당 면적 기준) |
| 소유 구조 | 건물 전체 1인 소유 (단독 소유) | 각 호실별 구분 소유 |
02. 등기부등본 발급 기준 구분법
등기부등본의 구성 형식만 살펴봐도 해당 주택의 소유 구조를 즉시 구분할 수 있습니다.
등기부등본 표제부 확인
다가구주택과 다세대주택은 대장 및 등기부등본 발급 방식에서 확연한 차이를 보입니다.- 다가구주택 등기부등본: 건물 전체에 대해 하나의 등기부등본만 존재합니다. 건물 지번으로 열람하면 '건물등기사항전부증명서'가 발급되며, 호실별로 소유권이 나눠져 있지 않습니다.
- 다세대주택 등기부등본: 각 호실(예: 101호, 202호)마다 별도의 독립된 등기부등본이 존재합니다. 집합건물 등기부등본으로 발급되며, 표제부(동 건물/전유부분), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 권리)로 구분되어 표시됩니다.
- 📄 부동산 등기부등본 열람 및 발급: 대법원 인터넷등기소
- 🏠 건축물대장 무료 열람 및 발급: 정부24
03. 전세계약 시 필수 점검사항
계약서를 작성할 때 주택 유형에 맞춰 임대차 계약 내용을 확인해야 보증금 위험을 줄일 수 있습니다.
부동산 다가구 주택 전세 계약서 작성 포인트
다가구주택은 건물 전체 소유자가 1명이므로, 내가 들어가기 전 이미 살고 있는 다른 임차인들의 보증금 합계(선순위 보증금)를 반드시 확인해야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여 현황 및 임대차 정보제공요청서를 발급받는 것이 안전합니다.반면 다세대주택은 내가 계약하려는 해당 호실(전유부분)의 근저당권 설정 금액과 매매 시세를 중심으로 보증금 안전성을 검토하시면 됩니다.