2026년부터 전세만 줘도 세금이 생길 수 있습니다
기존에도 전세보증금에 대한 간주임대료 제도는 있었습니다. 대표적으로 부부 합산 3주택 이상을 소유하고 일정한 보증금 요건을 충족하면 전세보증금 등에 대한 간주임대료가 주택임대소득에 포함될 수 있었습니다.
2026년 귀속분부터 주의해야 할 부분은 고가주택 2주택자에 대한 과세 범위 확대입니다.
국세청과 정책브리핑 자료를 기준으로 보면 다음 조건을 함께 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 2026년 귀속분 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 부부 합산 2주택 이상 |
| 주택 가격 기준 | 기준시가 12억 원 초과 고가주택 |
| 보증금 기준 | 해당 주택의 보증금 등 합계액 12억 원 초과 |
| 과세 방식 | 전세보증금에 대한 간주임대료 반영 |
| 적용 시점 | 2026년 귀속 주택임대소득부터 |
| 신고 시기 | 2027년 5월 종합소득세 신고 |
여기서 가장 중요한 부분은 취득가격이나 현재 매매 호가가 아니라 기준시가를 확인해야 한다는 점입니다.
아파트를 10억 원에 샀더라도 현재 기준시가가 얼마인지 별도로 살펴봐야 합니다. 반대로 시세가 12억 원을 넘는다는 이유만으로 바로 해당한다고 단정해서도 안 됩니다.
전세 임대소득 과세 대상은 어떻게 판단하나요?
첫 번째는 부부 합산 주택 수를 확인합니다
전세보증금에 대한 간주임대료 과세 여부를 확인할 때는 본인 명의 주택만 보면 안 됩니다. 부부의 보유 주택 수를 합산해서 판단하는 기준이 적용될 수 있습니다.
예를 들어 남편이 고가주택 1채, 아내가 고가주택 1채를 각각 보유하고 있다면 본인 명의만 놓고 “각자 1주택자”라고 판단해서는 안 됩니다.
주택 수 판단은 공동명의 여부와 지분 구조 등에 따라 추가 확인이 필요한 경우도 있습니다. 특히 여러 채를 공동으로 소유하거나 공동사업 형태로 임대하고 있다면 일반적인 단독소유 사례와 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
두 번째는 주택별 기준시가를 확인합니다
2026년 귀속분부터 확대되는 기준에서 중요한 숫자는 기준시가 12억 원 초과입니다.
여기서 “12억 원”은 전세보증금 기준과 주택 가격 기준에 각각 등장하기 때문에 혼동하기 쉽습니다.
주택 가격 판단에서는 주택별 기준시가 12억 원 초과 여부를 확인합니다.
보증금 판단에서는 해당 주택의 전세보증금 등 합계액이 12억 원을 초과하는지 확인합니다.
두 기준은 서로 다른 항목입니다. 주택의 기준시가와 전세보증금을 같은 숫자로 보고 판단하면 안 됩니다.
세 번째는 해당 주택의 전세보증금 합계를 확인합니다
기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 2채 이상 보유하고 있다면 다음으로 해당 주택의 전세보증금 등을 확인해야 합니다.
전세보증금 등 합계액이 12억 원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.
예를 들어 기준시가 요건을 충족하는 주택 2채의 전세보증금이 각각 7억 원과 6억 원이라면 합계는 13억 원입니다. 이런 경우에는 2026년 귀속 주택임대소득의 간주임대료 과세 대상 여부를 확인해야 합니다.
반대로 고가주택 2채를 보유하고 있더라도 해당 주택의 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하지 않는다면 이번에 확대된 고가주택 2주택자 기준에 해당하는지 다시 살펴봐야 합니다.
기준시가 12억 원과 보증금 12억 원은 무엇이 다른가요?
이번 제도를 이해할 때 가장 많이 헷갈릴 수 있는 부분입니다. 두 가지 12억 원 기준은 역할이 다릅니다.
기준시가 12억 원은 주택 자체를 판단하는 기준입니다
먼저 어떤 주택이 고가주택에 해당하는지 확인하는 단계입니다.
기준시가가 12억 원을 초과하는 주택인지 살펴봐야 합니다. 매입가격이나 실거래가, 부동산 중개업소의 시세와는 구분해서 확인해야 합니다.
전세보증금 12억 원은 임대보증금 규모를 판단하는 기준입니다
다음으로 해당 고가주택에서 받은 전세보증금 등의 합계액을 확인합니다.
해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는지 살펴보는 과정입니다.
정리하면 다음 순서로 확인하는 것이 이해하기 쉽습니다.
부부가 보유한 전체 주택 수를 확인합니다.
각 주택의 기준시가를 확인합니다.
기준시가 12억 원 초과 주택이 2채 이상인지 확인합니다.
해당 주택의 전세보증금 등을 합산합니다.
합계액이 12억 원을 초과하는지 확인합니다.
간주임대료 과세 대상 여부를 검토합니다.
간주임대료란 무엇인가요?
간주임대료는 실제로 월세를 받지 않았더라도 전세보증금 등을 통해 일정한 경제적 이익을 얻은 것으로 보고 계산하는 금액입니다.
쉽게 말하면 전세보증금 자체를 소득으로 보는 것이 아니라, 보증금에서 발생할 수 있는 이자 상당의 수익을 임대소득으로 간주하는 방식입니다.
주택임대소득의 총수입금액은 일반적으로 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료를 함께 고려합니다.
따라서 전세보증금이 12억 원을 넘었다고 해서 12억 원이 모두 소득으로 잡히는 것은 아닙니다. 또한 보증금에 종합소득세율을 바로 곱하는 구조도 아닙니다.
실제 간주임대료는 적용 대상 보증금, 임대기간, 적용 이자율, 임대사업과 관련해 발생한 금융수익 등 여러 요소에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
전세보증금이 12억 원을 넘으면 무조건 세금을 내나요?
그렇지는 않습니다. 보증금 합계만으로 과세 여부를 판단해서는 안 됩니다.
2026년 귀속분부터 확대되는 고가주택 2주택자 기준에서는 다음 조건을 순서대로 확인해야 합니다.
부부 합산 보유 주택 수가 2채 이상인지 확인합니다.
기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유했는지 확인합니다.
해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는지 확인합니다.
실제 간주임대료 계산 대상과 계산 결과를 확인합니다.
따라서 일반주택 2채의 보증금 합계가 12억 원을 넘는다는 사실만으로 이번 고가주택 2주택자 기준이 바로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다.
반대로 월세를 한 푼도 받지 않았다는 이유만으로 주택임대소득 신고와 전혀 관계없다고 판단해서도 안 됩니다.
기존 3주택 이상 보유자의 기준도 함께 확인해야 합니다
이번 개정 내용만 보면 “앞으로 2주택자는 모두 전세보증금에 세금이 붙는다”고 오해할 수 있습니다. 그러나 실제로는 그렇지 않습니다.
기존 간주임대료 과세 체계도 별도로 존재합니다. 국세청 안내에 따르면 일반적으로 부부 합산 3주택 이상을 소유하고 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료가 총수입금액에 포함될 수 있습니다.
또한 일정 요건을 충족하는 소형주택은 주택 수와 간주임대료 계산에서 제외되는 특례가 적용될 수 있습니다.
| 구분 | 주요 확인 기준 |
|---|---|
| 기존 일반 기준 | 부부 합산 3주택 이상 여부를 확인합니다. |
| 기존 보증금 기준 | 간주임대료 계산 대상 보증금 등 합계 3억 원 초과 여부를 확인합니다. |
| 2026년 확대 기준 | 기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채 이상 여부를 확인합니다. |
| 확대 기준의 보증금 | 해당 고가주택의 보증금 등 합계 12억 원 초과 여부를 확인합니다. |
따라서 본인이 2주택자인지 3주택 이상 보유자인지에 따라 먼저 살펴봐야 할 기준이 달라질 수 있습니다.
특히 3주택 이상 보유자는 “고가주택 2채가 아니므로 괜찮다”고 생각하기보다 기존 간주임대료 과세 기준에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.
소형주택은 어떻게 판단하나요?
국세청 안내에서는 간주임대료 계산과 관련해 일정한 소형주택 특례도 두고 있습니다.
주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 일정 기간 간주임대료 계산을 위한 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
두 조건 중 하나만 충족하는 것이 아니라 면적과 기준시가 요건을 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 전용면적이 40㎡ 이하라도 기준시가가 2억 원을 초과하면 소형주택 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 반대로 기준시가가 2억 원 이하라도 전용면적 기준을 넘으면 같은 문제가 생길 수 있습니다.
소형주택 특례는 적용기한과 세부 조건이 있기 때문에 실제 신고 시점의 최신 규정을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
간주임대료 세금은 얼마나 나오나요?
가장 궁금한 부분이지만, 전세보증금이 얼마이면 세금이 정확히 얼마라고 단순하게 계산하기는 어렵습니다.
먼저 간주임대료를 계산하고, 이후 필요경비와 다른 소득 등을 반영해 과세표준과 실제 납부세액을 판단해야 하기 때문입니다.
간주임대료 계산에는 일반적으로 다음 항목이 영향을 줄 수 있습니다.
과세 대상이 되는 보증금 등의 규모를 확인합니다.
실제 임대한 기간을 확인합니다.
해당 귀속연도에 적용되는 이자율을 확인합니다.
임대사업과 관련해 발생한 금융수익이 있는지 확인합니다.
공동명의나 공동사업 여부를 확인합니다.
국세청은 홈택스에서 주택 간주임대료 계산 기능을 제공하고 있습니다. 실제 신고 전에는 해당 귀속연도에 맞는 계산 화면과 적용 이자율을 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 귀속분의 정확한 계산 결과는 2027년 신고 시점에 적용되는 최종 안내와 홈택스 계산 기준을 확인하는 것이 안전합니다.
2026년 귀속분은 언제 신고하나요?
이번에 확대되는 고가주택 2주택자의 간주임대료 과세 기준은 2026년 귀속 주택임대소득부터 적용됩니다.
따라서 실제 종합소득세 신고는 다음 해인 2027년 5월에 진행하게 됩니다.
여기서 귀속연도와 신고연도를 구분해야 합니다.
| 구분 | 시기 |
|---|---|
| 소득 발생 귀속연도 | 2026년 |
| 종합소득세 신고 | 2027년 5월 |
| 신고 전 확인 항목 | 주택 수, 기준시가, 보증금, 임대기간 |
2026년 중 주택을 새로 취득하거나 매도한 경우, 전세 계약이 시작되거나 종료된 경우, 보증금이 증액 또는 감액된 경우에는 임대기간과 보증금 변동 내용을 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.
전세 임대소득 신고 전 준비할 자료는 무엇인가요?
2027년 5월이 되어서 한꺼번에 확인하기보다 2026년부터 관련 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다.
부부 합산 보유 주택 목록을 정리합니다
본인과 배우자가 보유한 주택을 각각 구분해 정리하는 것이 좋습니다.
단독명의인지 공동명의인지, 임대 중인지 직접 거주 중인지도 함께 확인하면 신고 대상 판단에 도움이 됩니다.
주택별 기준시가를 확인합니다
취득가격이나 현재 시세만 기록하지 말고 과세 판단에 필요한 기준시가를 별도로 확인해야 합니다.
특히 12억 원 경계에 있는 주택이라면 어느 시점의 기준시가를 적용하는지까지 확인하는 것이 중요합니다.
전세계약서와 보증금 변동 내역을 보관합니다
2026년 중 전세 계약을 갱신하면서 보증금이 바뀌었다면 변경 전후 금액과 적용 기간을 확인할 수 있어야 합니다.
간주임대료는 보증금이 1년 내내 같았는지, 중간에 변경됐는지에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
공동명의와 공동사업 여부를 확인합니다
여러 사람이 함께 소유한 주택은 단독명의 주택보다 계산 구조가 복잡해질 수 있습니다.
공동명의 비율과 임대수익 귀속 관계가 불분명하다면 신고 전에 세무 전문가 또는 국세청 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
홈택스에서 신고하는 방법은 어떻게 되나요?
주택임대소득은 종합소득세 신고 과정에서 반영하게 됩니다. 실제 메뉴 구성은 신고 시점에 변경될 수 있으므로 2027년 5월의 홈택스 화면을 기준으로 확인해야 합니다.
일반적인 준비 흐름은 다음과 같습니다.
홈택스에 로그인합니다.
종합소득세 신고 메뉴로 이동합니다.
주택임대소득 관련 수입금액을 확인합니다.
월세 수입과 간주임대료 대상 여부를 구분합니다.
보증금, 임대기간 등 필요한 자료를 입력합니다.
필요경비와 다른 종합소득을 함께 확인합니다.
계산된 세액을 검토한 뒤 신고서를 제출합니다.
간주임대료 계산이 필요한 경우에는 홈택스의 모의계산 기능을 활용할 수 있습니다. 다만 2026년 귀속분은 해당 연도에 맞는 계산 기준이 제공되는지 확인한 뒤 이용하는 것이 좋습니다.
이런 경우에는 특히 확인이 필요합니다
다음과 같은 경우라면 2026년 귀속 주택임대소득을 미리 점검하는 것이 좋습니다.
부부가 각각 고가주택을 1채씩 보유하고 있습니다.
기준시가 12억 원을 초과하는 주택이 2채 이상 있습니다.
고가주택의 전세보증금 합계가 12억 원을 넘습니다.
3주택 이상을 보유하면서 전세보증금을 받고 있습니다.
2026년 중 전세보증금이 증액되거나 감액됐습니다.
단독명의와 공동명의 주택을 함께 보유하고 있습니다.
월세와 전세보증금을 동시에 받고 있습니다.
이 가운데 하나라도 해당한다면 단순히 “월세가 없으니 신고할 소득도 없다”고 판단하기보다 간주임대료 과세 대상 여부를 확인하는 편이 좋습니다.
전세 임대소득 과세 기준을 한 번에 정리하면
2026년부터 전세 임대소득 과세 기준에서 주목할 변화는 일정 요건을 충족하는 고가주택 2주택자까지 간주임대료 과세 범위가 확대된다는 점입니다.
가장 먼저 기억할 숫자는 12억 원이지만, 하나의 기준만 있는 것은 아닙니다.
기준시가 12억 원 초과 주택을 부부 합산으로 2채 이상 보유하고 있는지 확인한 뒤, 해당 주택의 전세보증금 등 합계액이 12억 원을 초과하는지 살펴봐야 합니다.
조건에 해당하면 전세보증금 자체에 세금을 매기는 것이 아니라 간주임대료를 계산해 주택임대소득에 반영합니다.
적용 대상은 2026년 귀속 주택임대소득이며, 실제 종합소득세 신고는 2027년 5월에 진행됩니다.
따라서 2026년에는 부부 합산 주택 수, 주택별 기준시가, 전세보증금 합계, 임대기간과 보증금 변동 내역을 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.
FAQ
전세보증금이 12억 원을 넘으면 무조건 세금을 내나요?
그렇지 않습니다. 2026년 귀속분부터 확대되는 고가주택 2주택자 기준에서는 부부 합산 주택 수와 주택별 기준시가를 먼저 확인해야 합니다. 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유하고 해당 주택의 보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는지 순서대로 살펴봐야 합니다.
전세보증금 12억 원 전체가 소득으로 잡히나요?
그렇지 않습니다. 전세보증금 자체를 모두 소득으로 보는 것이 아니라 보증금에서 발생할 수 있는 일정한 수익을 간주임대료로 계산해 주택임대소득에 반영합니다.
남편과 아내가 집을 한 채씩 가지고 있으면 각각 1주택자인가요?
전세보증금에 대한 간주임대료 과세 여부를 판단할 때는 부부 합산 주택 수를 확인해야 합니다. 따라서 각각 한 채씩 보유했더라도 합산 기준에서는 2주택으로 판단될 수 있습니다.
집값이 12억 원을 넘으면 모두 고가주택 기준에 해당하나요?
매매가격이나 현재 시세만으로 판단하면 안 됩니다. 이번 기준에서는 주택별 기준시가 12억 원 초과 여부를 확인해야 합니다.
2026년에 바로 종합소득세를 신고해야 하나요?
2026년 귀속 주택임대소득은 다음 해인 2027년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고합니다. 2026년에는 신고에 필요한 주택과 임대계약 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
3주택 이상 보유자는 12억 원 기준만 보면 되나요?
그렇지 않습니다. 3주택 이상 보유자는 기존 간주임대료 과세 기준에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다. 고가주택 2주택자에 대한 새로운 기준만 보고 과세 대상이 아니라고 판단해서는 안 됩니다.
전세보증금이 중간에 바뀌면 어떻게 하나요?
보증금이 증액되거나 감액됐다면 변경된 금액과 적용 기간을 구분해서 확인해야 합니다. 실제 간주임대료 계산은 임대기간과 보증금 변동 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
정확한 세금은 어디에서 계산할 수 있나요?
홈택스의 주택 간주임대료 계산 기능을 활용할 수 있습니다. 다만 2026년 귀속분의 실제 신고는 2027년에 진행되므로 신고 당시 제공되는 최신 계산 기준과 적용 이자율을 확인하는 것이 좋습니다.