전세만 줘도 세금을 내는 제도는 무엇일까요?
전세 임대인은 월세처럼 매달 현금을 받지 않습니다. 대신 임차인에게 큰 금액의 전세보증금을 받아 보유하게 됩니다.
세법에서는 일정한 조건을 충족하는 경우 이 보증금에서 발생할 수 있는 수익을 임대소득으로 환산해 과세할 수 있습니다. 이를 간주임대료라고 합니다.
쉽게 말하면 전세보증금 자체를 월세로 보는 것은 아닙니다. 보증금을 통해 얻을 수 있는 이자 등의 수익을 일정한 방식으로 계산해 임대수익으로 간주하는 구조입니다.
따라서 “월세를 한 푼도 받지 않았으니 임대소득세도 없다”라고 일률적으로 판단하기는 어렵습니다. 2026년 귀속분부터는 새롭게 확인해야 할 대상 범위가 있기 때문입니다.
2026년부터 달라지는 주택 임대소득 과세 기준
이번 기준에서 가장 먼저 확인할 부분은 주택 수와 주택 가격입니다.
정책브리핑에 공개된 국세청 안내에 따르면 다음 조건에 해당하는 경우 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.
- 부부 합산 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유한 경우
- 해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는 경우
두 기준을 따로 떼어 보기보다 함께 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어 단순히 주택을 2채 보유했다는 이유만으로 모두 과세되는 것은 아닙니다. 반대로 전세보증금이 크다는 사실 하나만으로 이번 기준의 대상이라고 단정해서도 안 됩니다.
부부 합산 보유 현황과 각 주택의 기준시가, 대상 주택의 보증금 합계액을 순서대로 확인해야 합니다.
핵심 기준을 표로 정리하면 다음과 같습니다
| 확인 항목 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 부부 합산으로 확인합니다 |
| 주택 가격 | 기준시가 12억 원 초과 주택을 확인합니다 |
| 보유 요건 | 해당 고가주택을 2채 이상 보유했는지 확인합니다 |
| 보증금 요건 | 해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는지 확인합니다 |
| 적용 시점 | 2026년 귀속 주택임대소득부터 적용됩니다 |
| 신고 시기 | 2027년 5월 종합소득세 신고 때 확인합니다 |
모든 다주택자가 전세 세금을 내는 것은 아닙니다
이번 내용을 접하면 “집이 2채면 전세를 주는 순간 세금을 내야 하나요?”라고 생각할 수 있습니다. 그러나 안내된 기준은 그렇게 단순하지 않습니다.
먼저 부부 합산으로 보유한 주택 가운데 기준시가 12억 원을 초과하는 주택이 2채 이상인지 확인해야 합니다. 이후 해당 주택의 전세보증금 등 합계액이 12억 원을 넘는지도 살펴봐야 합니다.
따라서 다음과 같은 경우에는 각각 판단 결과가 달라질 수 있습니다.
- 주택은 여러 채지만 기준시가 12억 원 초과 주택이 2채 미만인 경우
- 기준시가 12억 원 초과 주택이 2채 이상인 경우
- 대상 주택은 2채 이상이지만 전세보증금 등 합계가 12억 원 이하인 경우
- 대상 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는 경우
실제 과세 여부는 보유 형태와 주택별 가격, 임대차 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본인의 상황을 단순한 사례와 바로 동일하게 보기보다 실제 자료를 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
부부가 각각 집을 가지고 있다면 어떻게 확인해야 할까요?
이번 기준에서 놓치기 쉬운 표현은 부부 합산입니다.
본인 명의의 주택만 보고 “저는 한 채뿐입니다”라고 판단하면 실제 기준과 차이가 생길 수 있습니다. 배우자가 별도의 주택을 보유하고 있다면 부부의 주택 보유 현황을 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 확인 순서는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 본인이 보유한 주택을 확인합니다.
- 배우자가 보유한 주택도 함께 확인합니다.
- 주택별 기준시가를 확인합니다.
- 기준시가 12억 원 초과 주택의 수를 확인합니다.
- 해당 주택의 전세보증금 등 합계액을 계산합니다.
특히 공동명의나 여러 형태의 소유관계가 있다면 단순히 등기 명의만 보고 판단하기 어려울 수 있습니다. 구체적인 주택 수 계산과 과세 여부는 실제 소유관계와 적용 규정을 확인하는 것이 필요합니다.
기준시가 12억 원과 전세보증금 12억 원은 다른 기준입니다
숫자가 모두 12억 원이라 혼동하기 쉽지만 두 기준의 의미는 다릅니다.
첫 번째 12억 원은 주택별 기준시가를 확인하기 위한 기준입니다. 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 부부 합산으로 2채 이상 보유했는지 살펴보는 단계입니다.
두 번째 12억 원은 해당 주택의 전세보증금 등 합계액을 확인하기 위한 기준입니다. 대상이 되는 주택들의 보증금을 합산해 12억 원을 초과하는지 확인합니다.
따라서 주택 한 채의 시세와 전세보증금만 보고 판단해서는 안 됩니다. 기준시가와 전세보증금은 서로 다른 항목이므로 각각 따로 확인해야 합니다.
간주임대료는 전세보증금 전액에 세금을 매긴다는 뜻일까요?
그렇지 않습니다.
간주임대료는 전세보증금을 임대수익으로 간주해 계산한 금액을 의미합니다. 전세보증금 전체를 그대로 소득으로 보고 세금을 부과한다는 뜻은 아닙니다.
이 부분은 특히 오해하기 쉽습니다. 예를 들어 전세보증금 합계가 기준을 초과했다고 해서 그 보증금 전액이 곧 과세소득이 되는 것으로 이해해서는 안 됩니다.
실제 신고 단계에서는 적용되는 세법과 계산 기준을 확인해야 합니다. 개인별 보유 현황과 임대차 조건이 다를 수 있으므로 정확한 세액은 신고 시점의 관련 안내를 기준으로 살펴보는 것이 좋습니다.
언제부터 적용되고 언제 신고해야 할까요?
이번 변경 내용은 2026년 귀속 주택임대소득부터 적용됩니다.
신고 시기는 2027년 5월 종합소득세 신고 기간입니다. 즉, 2026년에 발생한 주택임대소득에 대해 다음 해인 2027년 5월 신고할 때 관련 기준을 확인하게 됩니다.
시점을 정리하면 다음과 같습니다.
- 2026년: 변경된 기준이 적용되는 귀속연도입니다.
- 2027년 5월: 종합소득세 신고 시 관련 내용을 확인합니다.
현재 전세를 주고 있는 고가주택 보유자라면 신고 직전에 급하게 자료를 찾기보다 보유 주택과 보증금 현황을 미리 정리해 두는 편이 좋습니다.
신고 전에 꼭 확인해야 할 세 가지
국세청 안내를 기준으로 보면 신고 전 확인할 핵심 항목은 복잡하지 않습니다.
1. 부부 합산 보유 주택 수를 확인하세요
본인 명의의 주택만 확인하지 말고 배우자의 보유 현황도 함께 살펴보셔야 합니다.
2. 주택별 기준시가를 확인하세요
매매 호가나 일반적인 시세가 아니라 기준시가를 확인해야 한다는 점이 중요합니다. 주택별로 기준을 초과하는지 구분해 두는 것이 좋습니다.
3. 전세보증금 등 합계액을 확인하세요
대상 주택의 임대차계약서를 기준으로 보증금 규모를 정리해 두는 것이 좋습니다. 계약 변경이나 갱신이 있었다면 관련 자료도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
이런 분들은 특히 미리 확인하는 것이 좋습니다
이번 변경 내용은 모든 전세 임대인에게 동일하게 적용되는 내용이 아닙니다. 다만 다음과 같은 상황이라면 본인의 과세 가능성을 미리 살펴볼 필요가 있습니다.
- 부부가 각각 고가주택을 보유하고 있는 경우
- 기준시가 12억 원을 초과하는 주택이 여러 채 있는 경우
- 여러 고가주택을 전세로 임대하고 있는 경우
- 대상 주택의 전세보증금 합계가 큰 경우
- 월세를 받지 않아 임대소득 신고와 무관하다고 생각했던 경우
가장 주의할 부분은 월세를 받지 않는다는 사실만으로 과세 대상이 아니라고 판단하는 것입니다. 2026년 귀속분부터는 일정 요건을 충족한 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있기 때문입니다.
전세 임대인이 지금 준비할 것은 무엇일까요?
당장 복잡한 세액을 계산하기보다 기본 자료부터 정리하는 것이 현실적입니다.
우선 부부가 보유한 주택 목록을 작성하고 각 주택의 기준시가를 확인해 보세요. 이후 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 구분하고 해당 주택의 전세보증금 등 합계액을 확인하면 됩니다.
정리해야 할 자료는 다음과 같습니다.
- 부부의 주택 보유 현황
- 주택별 기준시가 확인 자료
- 임대차계약서
- 주택별 전세보증금 현황
- 계약 갱신 및 변경 내역
세부적인 간주임대료 계산이나 최종 세액은 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 신고 시점에는 최신 국세청 안내와 관련 세법을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
마무리
전세를 줬다고 해서 모든 집주인이 임대소득세를 내는 것은 아닙니다. 다만 2026년 귀속 주택임대소득부터는 부부 합산으로 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유하고, 해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.
따라서 “월세가 아니니 세금도 없다”라고 단순하게 생각하기보다 본인의 주택 보유 구조를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
2027년 5월 종합소득세 신고 전에 부부 합산 주택 수, 주택별 기준시가, 전세보증금 등 합계액을 차례대로 점검해 두시면 신고 대상 여부를 확인하는 데 도움이 됩니다.
FAQ
전세만 주고 월세를 받지 않아도 세금을 낼 수 있나요?
네, 일정 요건을 충족하면 그럴 수 있습니다. 2026년 귀속 주택임대소득부터는 보유 주택 수와 주택 가격, 전세보증금 규모에 따라 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.
집이 2채면 무조건 전세보증금에 세금이 부과되나요?
그렇지 않습니다. 안내된 기준에 따르면 부부 합산으로 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유했는지와 해당 주택의 전세보증금 등 합계가 12억 원을 초과하는지를 함께 확인해야 합니다.
주택 수는 본인 명의만 확인하면 되나요?
아닙니다. 이번 기준에서는 부부 합산 보유 주택 수를 확인해야 합니다. 배우자의 주택 보유 현황도 함께 살펴보셔야 합니다.
기준시가 12억 원과 전세보증금 12억 원은 같은 기준인가요?
아닙니다. 기준시가 12억 원은 대상 주택을 구분하는 기준이며, 전세보증금 등 합계 12억 원은 해당 주택의 보증금 규모를 확인하는 별도의 기준입니다.
전세보증금 12억 원 전체가 임대소득으로 잡히나요?
그렇게 이해해서는 안 됩니다. 간주임대료는 전세보증금을 임대수익으로 간주해 일정한 방식으로 계산한 금액을 의미합니다. 실제 계산과 신고 방법은 적용되는 세법과 개인별 상황에 따라 확인해야 합니다.
변경된 기준은 언제부터 적용되나요?
2026년 귀속 주택임대소득부터 적용됩니다. 관련 종합소득세 신고 시기는 2027년 5월입니다.
신고 전에 무엇을 준비해야 하나요?
부부 합산 보유 주택 수, 주택별 기준시가, 대상 주택의 전세보증금 등 합계액을 확인하는 것이 중요합니다. 임대차계약서와 계약 변경 내역도 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.